在監(jiān)管層持續(xù)推動下，愈來愈多的城市鼓勵通過收儲方式“去庫存”。

據(jù)克而瑞以及記者不完全統(tǒng)計，目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。

“監(jiān)管層多次要求推進存量房產(chǎn)消化等工作，后續(xù)收儲或?qū)⒓铀俾涞兀欢€城市將是收儲主戰(zhàn)場。”平安證券分析師表示。

方正證券也在研報中指出，目前央行針對“收儲”工作給出明確方向，未來資金支持力度進一步加大，而多地收儲平臺均表示，接下來將加快商品房收儲動作。

3000億再貸款的帶動效應

保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫存”的重要舉措。

值得關(guān)注的是，雖然已有多地鼓勵國企收購商品房，但收購究竟如何定價，目前尚未統(tǒng)一。

“從收購房源的定價方面來看，目前多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確會按照周邊房源進行定價。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

其中，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源，房源交易單價以評估方式確定，采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”。

而惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。

“收儲參與各方(地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行)訴求不一，對收購價格、對象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線，這意味著收儲將以一二線為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風險較小背景下，或不局限前期開發(fā)貸項目，開發(fā)商可能折價出售公寓或品質(zhì)較低住宅，地方國企在控制價格成本背景下可能通過招標完成收儲，實現(xiàn)三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價收購方式，或難大規(guī)模推廣。”上述平安證券分析師表示。

有分析師指出，收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題，導致地方政府動力不足。

對此，央行在6月12日召開的保障性住房再貸款工作推進會上，明確下一步推進保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準支持、自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范道德風險。”

“央行此次對收儲工作的指導，明確地方政府應降低實施主體的成本。參照鄭州案例， 政府給予一定補貼和貼息支持下，收儲工作能夠得到較好的收支平衡，從而加快各地收儲工作進度。”方正證券分析師認為。

而據(jù)中信證券測算，若重點35城與80城均將庫存去化周期降至18個月以下，收儲去庫存所需的資金體量分別為1.1萬億元、1.8萬億元。

上述央行會議指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。

“3000億元再貸款額度可帶動5000億貸款量，此次會議明確表示可根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善，這或意味著5000億資金僅為起點，隨著保交房進入攻堅時刻，后續(xù)資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱。

“收儲”如何激活樓市

自430政治局會議后，各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。

4月30日，政治局會議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲已建成未出售的商品房，同時將2023年初設立的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。

隨后于6月7日，國常會再次強調(diào)要“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。而在6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調(diào)著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

從整體基調(diào)上可以看出，各地正逐漸開啟新一輪“去庫存”舉措。

事實上，早在2023年年初，央行便設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南）試點市場化收購存量住房，增加租賃住房供給。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。

“近兩年，試點城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動3000億元保障性住房再貸款加快落地見效，加快去庫存。”中指院分析師表示。

對房企而言，陳文靜認為，收購市場未售新房后改建為保障房，有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接；其次多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項目竣工節(jié)奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱，支持國企收舊換新、允許土地調(diào)整規(guī)劃、支持收回或收購已出讓閑置存量住宅用地等政策預計也是重要方向，未來配套政策有望逐步落地，以激活市場并幫助企業(yè)解困。

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