在央行再次下調貸款市場報價利率（LPR）后，最新的首套房貸利率已在上海落地。根據測算，按照100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。

對于存量房貸客戶，業內指出，若考慮到今年LPR已經累計下調了35BP，那么明年預計100萬房貸的月供壓力將減少175元。隨著新發放房貸利率的持續下行，當前新增房貸利率與此前存量房貸利率之差逐漸拉大，或可能跟進降低存量房貸利率。

上海地區部分銀行執行最新利率 未來LPR還有一定下調空間

“22日LPR調整后，23日開始執行最新的房貸利率了。首套房貸款利率現在是3.4%。二套房，自貿區、嘉定、青浦、松江、奉賢等地區的房貸利率是3.6%，市區是3.8%。”浦發銀行某支行人員對財聯社記者介紹，23日起新發放的貸款可享受最新利率。在調整之前，上海的首套房貸利率為LPR-45BP，也就是3.5%，二套個人住房商業貸款利率為此前為3.9%，五大新城、寶山、臨港等區域為3.7%。

7月22日，7月貸款市場報價利率（LPR）報價出爐，央行將1年期和5年期貸款市場報價利率(LPR)分別下調10個基點至3.35%和3.85%。5年期以上LPR和居民的個人住房貸款密切相關，5年期以上LPR下降之后，房貸利率將會相應調整。如果是新購房者，可以根據銀行政策馬上享受到利率下調的利好。

易居研究院研究總監嚴躍進對財聯社記者表示，按照100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。若是疊加持續性的降息效應，那么月供減負效應非常明顯，有助于和其他政策結合，持續降低房貸成本。

上海中原地產分析師盧文曦也認為，從趨勢來看，今后利率“2字頭”或是主流，對比其他國家的房貸利率，比如日本，國內還有騰挪余地和空間。“此次也是新LPR機制以來最低的一次，且力度不小，主要是為了激發市場活力。房貸成本一直處于高位，調整之后，可減輕大家的購房負擔。”

東方金誠宏觀研究分析師王青表示，7月LPR報價下調，將帶動三季度企業貸款利率和居民房貸利率進一步下行。這將有效降低實體經濟融資成本，擴大國內需求。與此同時，根據存款利率市場化調整機制，銀行存款利率要與1年期LPR報價和10年期國債收益率掛鉤，這意味著接下來銀行存款利率將全面啟動新一輪下調。

“我們判斷，在7月下調后，短期內LPR報價將保持穩定，四季度視經濟和物價運行狀況而定，LPR報價還有一定下調空間。”王青認為。

存量房貸利率是否會下調？

雖然今年LPR已經下調過兩次，存量房貸的客戶還需要等到“重定價日”才執行新利率。除此以外，存量房貸用戶也關注加點是否有下調的可能。

對此，嚴躍進認為，若考慮到今年LPR已經累計下調了35BP，那么明年預計100萬房貸的月供壓力將減少175元。“目前各地呼聲較高的存量房貸降息工作，其實更多是指下降基點。若是目前增量房貸利率比較高，那么實際上后續也會形成較大的反差，或也使得下半年降低存量房貸的工作會提上議程。”

天風證券研報指出，“517”新政前，貝殼百城首套房房貸利率均值約為5.16%、二套房房貸利率均值約為5.46%，2024年5月，貝殼百城首、二套房房貸利率分別為3.45%、3.90%，分別低于歷史均值171BP、156BP。

國金證券認為，隨著新發放房貸利率的持續下行，當前新增房貸利率與此前存量房貸利率之差逐漸拉大，或可能跟進降低存量房貸利率。

不過，目前提前還貸的趨勢有所減弱。國泰君安研報指出，最新（6月）的居民早償率數據發現，從總量角度，居民的提前還貸強度有所放緩，呈現季節性回落的態勢，條件早償率（CPR）回到23.4%（前值25.9%）。債務負擔不重的群體(剩余本金在20%以內)提前還貸比例仍在上升，來到歷史高位；而債務負擔較重的(剩余本金在20%以上) 提前還貸比例卻回落到偏低水位 。

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